30 500 ménages expulsés en 2025, soit un record historique. Dans le même temps, deux décrets publiés le 12 février 2026 redessinent les seuils de déclenchement d’un impayé pour le 1er janvier 2027. Entre la loi Kasbarian-Bergé de juillet 2023 qui produit pleinement ses effets et les nouveautés réglementaires en cascade, le cadre juridique des loyers impayés est devenu un terrain mouvant pour les bailleurs comme pour les locataires. Voici ce qui change concrètement et comment s’y préparer.
Un seuil d’impayé divisé par plus de deux dès janvier 2027
Jusqu’à présent, la CAF et la MSA ne reconnaissaient un impayé de loyer qu’à partir d’une dette équivalente à deux mois de loyer charges comprises, après déduction de l’aide au logement. Pour un loyer de 700 €, il fallait donc attendre que l’ardoise dépasse 1 400 € avant qu’une procédure démarre. Trop tard pour beaucoup de bailleurs, qui voyaient la dette s’enkyster sans pouvoir agir.
À partir du 1er janvier 2027, le seuil tombe à 450 € de dette cumulée (loyer plus charges) ou trois mois de défaut de paiement, même partiels, peu importe le montant total. Le premier critère atteint déclenche la procédure. Concrètement, un locataire qui rate deux mois entiers sur un loyer de 600 € bascule désormais en situation officielle d’impayé, là où l’ancien régime aurait toléré un mois supplémentaire avant signalement.
Pour les bailleurs, l’erreur classique reste d’attendre le « bon moment » pour bouger. Une dette qui dépasse 450 € sans réaction expose désormais à une amende de 8 010 € si l’impayé n’est pas déclaré à la CAF par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’APL versée directement au propriétaire en cas d’impayé
C’est sans doute le changement le plus radical pour 2027. Aujourd’hui, l’aide personnalisée au logement est versée au locataire, sauf accord spécifique de tiers-payant. Dès qu’un impayé est signalé à compter du 1er janvier 2027, la CAF ou la MSA pourra basculer automatiquement le versement vers le bailleur, sans attendre une convention préalable.
Cette bascule s’accompagne d’un plan d’apurement échelonné sur plusieurs mois. Le locataire ne perd pas son aide tant qu’il respecte le calendrier de remboursement. En cas de manquement, la suspension de l’APL devient possible plus rapidement qu’avec l’ancien régime, où le couperet pouvait tomber après plusieurs mois de flottement.
Autre nouveauté technique. À partir de 2027, les Commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) passent d’un rôle consultatif à un pouvoir décisionnaire sur le maintien ou la suspension des aides au logement. Un locataire en difficulté pourra solliciter cette instance pour défendre son dossier.
La loi Kasbarian-Bergé monte en puissance
La loi du 27 juillet 2023 continue de produire ses effets en 2026. Tous les baux d’habitation signés depuis le 29 juillet 2023 contiennent obligatoirement une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de loyer non réglé. Avant cette date, la clause était facultative, ce qui obligeait souvent à passer par un long débat judiciaire sur le fond.
Le délai accordé au locataire pour régulariser sa situation après un commandement de payer est passé de 2 mois à 6 semaines pour les nouveaux baux. Les anciens contrats, signés avant juillet 2023, conservent l’ancien délai de 2 mois, confirmé par un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024.
Le délai global entre le commandement de payer et la première audience est lui aussi raccourci, passant de 4 à 3 mois pour les bailleurs personnes physiques. Le sursis maximal à l’expulsion accordé par le juge tombe de 3 ans à 1 an. Et le locataire qui se maintient dans les lieux deux mois après le commandement de quitter risque une amende pouvant atteindre 7 500 €.
Côté chiffres, l’accélération est nette. 24 556 expulsions avec concours de la force publique en 2024, 171 000 commandements de payer délivrés la même année, puis 30 500 expulsions effectives en 2025. La machine s’est sensiblement durcie pour les locataires défaillants.
Procédure d’expulsion : combien de temps en vrai
La théorie laisse penser qu’avec une clause résolutoire, on peut récupérer un logement en quelques semaines. La réalité est plus rude. Entre le premier impayé et l’expulsion effective, comptez entre 6 et 18 mois en moyenne, et jusqu’à 3 ans dans les cas qui se compliquent (sursis judiciaire, trêve hivernale, surendettement du locataire).
Les étapes incontournables se succèdent. Relance amiable. Commandement de payer par commissaire de justice. Délai de 6 semaines de régularisation. Signalement obligatoire à la CCAPEX et au préfet. Audience devant le tribunal. Jugement. Commandement de quitter les lieux. Délai de 2 mois supplémentaires. Puis intervention possible de la force publique.
Le piège classique reste la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars. Une expulsion dont le délai arrive à expiration en plein hiver est reportée au 1er avril. Pour un bailleur, déposer son dossier en septembre signifie souvent attendre le printemps suivant.
Côté facture, les frais de procédure atteignent fréquemment 2 000 à 4 000 € entre les actes de commissaire de justice, les honoraires d’avocat et les frais de déplacement. Sans garantie loyers impayés (GLI), ces frais restent à la charge du bailleur, en plus des loyers déjà perdus.
Garantie loyer zéro et nouveaux outils de prévention
Inspirée de la Garantie Visale d’Action Logement, la nouvelle Garantie Loyer Zéro se généralise progressivement. Elle reste facultative mais fortement encouragée. Le principe est simple. Le propriétaire reçoit son loyer même en cas d’impayé. Le locataire rembourse ensuite l’État selon ses capacités financières, sans intérêt.
Pour en bénéficier, le bail doit être enregistré sur la plateforme nationale des loyers, un portail public qui recense désormais les locations principales. Cette inscription devient un préalable pour activer la couverture en cas de défaillance du locataire.
Les assurances loyers impayés privées (GLI) restent disponibles en parallèle, avec un coût moyen de 2 à 4 % du loyer annuel. Elles imposent des critères de solvabilité stricts au locataire (revenus nets supérieurs à 2,7 ou 3 fois le loyer charges comprises), ce qui exclut une part importante des dossiers. Les contrats récents doivent indemniser le bailleur sous 60 jours après déclaration.
Le bail comporte désormais une fiche standardisée annexée à l’avis d’échéance annuel, qui rappelle les droits et devoirs des deux parties, les coordonnées du référent logement départemental, et les dispositifs d’aide existants (FSL, Garantie Loyer Zéro, médiation). L’absence de cette fiche peut être invoquée par un locataire devant le juge.
FAQ
Faut-il attendre deux mois d’impayés avant d’agir ? Non, et c’est l’erreur la plus coûteuse. Le bailleur peut déclencher une relance amiable dès le premier retard de paiement. La procédure d’expulsion proprement dite n’est légalement possible qu’à partir du deuxième mois, mais la mise en demeure par lettre recommandée doit partir bien avant. Plus on attend, plus la dette gonfle et plus la procédure s’allonge.
Mon ancien bail signé avant juillet 2023 bénéficie-t-il des nouveaux délais ? Non. La Cour de cassation a tranché en juin 2024. Les baux antérieurs à la loi Kasbarian-Bergé conservent le délai de régularisation de 2 mois au lieu de 6 semaines. La clause résolutoire n’est pas non plus automatique sur ces anciens contrats. Une rédaction spécifique reste nécessaire.
Que se passe-t-il si le locataire reprend les paiements pendant la procédure ? Le juge peut suspendre la clause résolutoire et accorder un délai pour apurer la dette. Mais attention au moindre retard sur une seule échéance pendant cette période de grâce. La procédure reprend immédiatement et le bail est définitivement résilié, sans nouvelle chance.
Une équation qui penche désormais vers les bailleurs
Les nouvelles règles redonnent du grain à moudre aux propriétaires, longtemps désarmés face à des procédures interminables. Détection plus précoce dès 450 €, APL versée directement au bailleur, clause résolutoire systématique, délais raccourcis. Tout pousse à agir vite et à documenter chaque étape. Côté locataire, le bon réflexe reste d’alerter la CAF et le bailleur dès le premier mois de difficulté, plutôt que de laisser la dette s’installer. Un dialogue précoce ouvre la porte au plan d’apurement et préserve l’aide au logement, là où le silence mène mécaniquement à la sortie du logement.
